Goedkoop wonen voor de jeugd in Moergestel

30 januari 2020

Kunnen we in Moergestel en Oisterwijk goedkoop bouwen voor de twintigers? In Oisterwijk en Moergestel staan diverse bouwlocaties op de nominatie voor herinrichting zoals locatie De Leye aan de Baerdijk, maar donderdagavond gaat het gesprek in de raadszaal eerst over Bienekebolders, de oude school in Moergestel.

Een mooie plek, niet groot, maar met mogelijkheden!

Het is goed te lezen dat de gemeente in de discussienota over deze locatie de lange inschrijfjaren voor huurwoningen erkend: ‘De gemiddelde benodigde inschrijftijd voor een woning in Oisterwijk is 11 jaar.’ Ook blijkt dat de gemeente mogelijkheden ziet voor sociale koopwoningen, dit ondanks de kostbare bouwprijzen van deze tijd en de lokale marktwaarde, waarvoor volgens hen een anti-speculatiebeding met zelfbewoningsplicht kan worden vastgesteld. Tot slot, zo concludeert de gemeente, ‘wonen er naar verhouding steeds meer senioren en steeds minder jongeren. Vooral in Moergestel ziet men hiervan de gevolgen.’ Een logische behoefte, die tevens aansluit bij het door PIT Onderzoek vermelde verzoek van de Dorpsraad in Moergestel, is dan ook niet zo vreemd: ‘Betaalbare woongelegenheid voor jongeren, in de sociale huur of koop.’

Haalbaar?

In het visiedocument voor Bienekebolders staat een koopsom van maximaal 185.000 euro vermeld. Niet gezegd is dat het ook zoveel moet zijn, misschien kan het voor minder? Bijna zeker moet het voor minder, ook als de grondprijs laag is. Jongeren in zowel de huur- als de koopmarkt hebben nou eenmaal een zeer beperkt woonbudget. 425 in de sociale huur, en kopen zou ergens tussen de 100 en 125.000 euro uit mogen komen. Bijkomend voordeel is, dat deze alleenstaande of soms ook jonge stellen in het begin minder ruimte nodig hebben. Groter kan later, middels doorstroming. Die doorstroming ontstaat als er een gezinsuitbreiding volgt, mogelijk wat spaargeld en veelal een beter inkomen is voor een hogere hypotheek, of meer inschrijfjaren voor sociale huur zijn opgebouwd. Bienekebolders Moergestel vanuit de lucht (Born Gemeente Oisterwijk)

Mogelijkheden

In de plannen worden meerdere scenario’s genoemd. In het bereik van deze woningnood zijn er twee die daar op inspelen. Hergebruik van het bestaande gebouw, of sloop en bouw van 7 kleine tweepersoons-woningen; een combinatie met 3 dure koopwoningen. Om een indruk te geven van wat er nog meer kan, hieronder twee voorbeelden van ‘iets anders’. Uitgangspunt hiervoor is een woonruimte voor 1-2 personen: woonkamer met open keuken, een slaapkamer, een badkamer met WC, een parkeerplek en een kleine berging, variërend van 50 tot 70 m2.

Half slopen

Het straatbeeld behouden, en een deel van de waarde aan bebouwing behouden. Het uitzicht naar de naastgelegen tuinen blinderen; daarvoor in de plaats de zij- en achterkanten uitzicht geven op een achtertuin en eigen binnenhofje met groen. Rechts en aan de voorzijde voldoende parkeergelegenheid. Beneden 8 woningen gelijkvloers met uitzicht op voorkant of het binnenhofje; Boven 6 woningen met ruime dakkapel aan de voorkant, dakramen aan de zijkant, glaspui en eventueel dakterras met uitzicht op het binnenhofje.

Nieuwbouw

Bij een volledige sloop, en nieuwbouw in twee lagen, zouden 14 kleine appartementjes gerealiseerd kunnen worden. Hierbij zou de ruimte aan de voorzijde voor parkeren ingericht kunnen worden. Uiteraard ook hier de zij- en achterburen ontzien, geen uitzicht naar die kant. Licht kan binnen door lichtstraten of melkglas.

Kosten

De concept studio van Mybase , een voorbeeld van hoe het ook kan, klein, snel, goedkoop… (Bron: Mybase). In beide situaties kunnen de geplande 3 duurdere woningen, waarvan de grondopbrengst kan bijdragen aan de gemeentekas, alsnog gerealiseerd worden. Mocht de gemeenteraad er voor kiezen de grond of de bestaande bouw voor dit doel beschikbaar te stellen, dan zijn koop- en huurprijzen betaalbaar, zo blijkt uit onze berekeningen. Een gedachte die mogelijk op meer plekken in de gemeente realiseerbaar is, en ruimte biedt voor beweging in het woningaanbod. Donderdagavond was er een bijeenkomst in de raad, lees hier de uitkomst daarvan: Wethouder Dankers hield bouwplan Moergestel onder de pet

Nog sneller?

Ja, zegt François Meijer van de firma Mybase: ‘Binnen 3 maanden, mits de gemeente een locatie beschikbaar stelt.’ Volgens Meijer geeft de wetgeving aan gemeenten ruimte om locaties voor maximaal 15 jaar aan te wijzen voor flexwoningen. Het zijn in dat geval kleine studio’s, zoals op de afbeelding. ‘Een dergelijke vergunningsprocedure kan in 6 weken worden afgerond.’ Denk aan braakliggende terreinen, of locaties die in de toekomst voor bouwplannen gebruikt kunnen gaan worden, maar waar nog geen definitieve planning voor is… Volgens Meijer een kwestie van willen.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Klik dan op een van onderstaande publicaties: