© Jan Wolfs (LOVO) - Agrarisch gebied nabij de Apollolaan tussen Spoordijk en Oisterwijksebaan in Oisterwijk,  in het kader van een voorstudie (scenario's) Koersdocument Oostflank  is hier woningbouw voorzien, zichtbaar de inmiddels aangekochte varkensfokkerij. 

 

15 april 2022

 

Inleiding

Op 21 april a.s. wordt een belangrijk document besproken in de gemeenteraad van Oisterwijk: de Woonzorgvisie voor Oisterwijk voor de komende 10 jaar. De gemeente wil de komende jaren zwaar inzetten op de bouw van ‘betaalbare’ woningen. De nieuwbouw zal de komende 10 jaar gemiddeld jaarlijks 150 woningen bedragen, zo is het voornemen, waarvan 25 % sociale huurwoningen (maximaal € 763,-, huur per maand), 10% sociale koopwoningen (maximaal € 225.000,-), 40% middeldure huurwoningen (huur tussen € 763,- en € 1.000,- per maand) en/of middeldure koopwoningen (€ 225.000,- en € 355.000,-). De gemeente spreekt haar voorkeur uit voor woningbouw op plaatsen binnen de bebouwde kom (zogenaamde  ‘inbreidingsplekken’), waar ruimte reeds aanwezig is of binnenkort zal komen (voorbeeld: De Leye in Oisterwijk).  Gelijktijdig twijfelt de gemeente er zelf ook aan of dit wel zal lukken: zo spreekt de gemeente haar zorg uit over de mogelijke teloorgang van het karakteristieke dorpse karakter van de drie kernen van Oisterwijk. Omvangrijke woningbouwprojecten binnen de bebouwde kom staan hiermee al gauw op gespannen voet. Hoe men denkt het beoogde aantal woningen wél te bouwen en binnen welke periode, blijft in de Woonzorgvisie eveneens volstrekt ongewis.

Betaalbare woningen ?

De betaalbaarheid van de woningbouw binnen de bebouwde kom vormt een steeds groter probleem. De gemeente heeft al jaren geleden een actief grondverwervingsbeleid vaarwel gezegd, waardoor de marktpartijen deze rol hebben overgenomen. Dit heeft geleid tot een enorme stijging van de grondprijzen, waardoor nog amper ruimte is voor de bouw van ‘betaalbare’ woningen. De herhaalde politieke eis om 35% van alle nieuwbouwprojecten als sociale huur of sociale koop te realiseren, werd de afgelopen jaren steeds vaker door particuliere ontwikkelaars als een hete aardappel doorgespeeld naar volgende projecten, met steeds als argument dat de projecten een te geringe omvang hadden, de grond te duur was (ingekocht) en/of er bezwaren waren uit de buurt. Volgens de gemeente moet dat de komende jaren anders. Tijdens het Raadsplein van 7 april jl gaven alle partijen een dikke voldoende aan de opgestelde Woonzorgvisie. Waarom alle partijen dit stuk dan toch nog als ‘bespreekstuk’ kwalificeerden voor de raadsvergadering van 21 april is niet duidelijk geworden.

Van ‘spinnen’ komt ‘wol’, of toch niet ?

Niet duidelijk - ook niet op 7 april - is geworden hoe de gemeente haar voornemens, zoals neergelegd in de Woonzorgvisie, denkt te kunnen gaan realiseren. Ofwel: het ‘spinnen’ is kennelijk goed gelukt, maar waar blijft ‘de wol?’, zo is dan de vraag. De gemeente spreekt namelijk over een totale plancapaciteit voor de komende 10 jaar van 2.560 woningen, dus aanzienlijk meer dan de beoogde woningbouw van 1.500 woningen. De gemeente merkt hierbij op dat van de 2.560 woningen maar liefst 2.261 als ‘zacht’ moet worden bestempeld: dat betekent dat de gemeente verwacht slechts 299 woningen écht te kunnen (laten) realiseren en de rest laat afhangen van ontwikkelingen waar ze betrekkelijk weinig invloed op zegt te hebben. Hoe zeker is de gemeente dat deze woningen daadwerkelijk zullen kunnen worden gebouwd, met inachtneming natuurlijk van het percentage van 35% sociale woningbouw? En hoe ziet het tijdspad eruit voor de realisering ? Ofwel: komt er wol op de klos na al dit spinnen? Marktpartijen zullen niet uit zichzelf het door de gemeente beoogde percentages van 25 % sociale huur en 10 % sociale koop binnen hun projecten willen vrijmaken, want zij zullen direct voorrekenen dat dit voor hen niet rendabel is. Al gauw zullen zij de ‘hete aardappel’ terug op het bordje van de gemeente leggen.

Mogelijkheden voor de gemeente

De gemeente zelf kan wél het een en ander doen om sociale woningbouw af te dwingen en gronden daarvoor te verwerven. Daarvoor staan haar verschillende juridische instrumenten ter beschikking. In een bestemmingsplan kan de gemeente bijvoorbeeld de percentages sociale woningbouw vastleggen. In een “Doelgroepenverordening” kan worden vastgelegd welke gronden voor welk percentage voor welke groep bewoners moet worden bestemd. Zodra de nieuwe Omgevingswet van kracht is geworden (naar verwachting op 1 januari 2023) kunnen percentages ook worden vastgelegd in Omgevingsplannen. Onduidelijk is of bij de gemeente Oisterwijk de bereidheid bestaat om deze instrumenten daadwerkelijk te gaan inzetten dan wel dat deze instrumenten mogelijk al worden toepast.

Beren op de weg

Duidelijk is wel dat de bouwgrondcapaciteit in de bebouwde kom - na vele jaren ‘bouwen binnen strakke contouren’ - vrij beperkt is en ten ene male onvoldoende is om de in de Woonzorgvisie gepresenteerde doelen te realiseren. Daarnaast zijn de grondprijzen torenhoog en is de omvang van de projecten doorgaans vrij beperkt. Ook nemen de planprocedures steeds meer tijd (b.v. door inspraakprocedures, bezwaarschriften etc.) en menskracht bij de gemeente in beslag. Via toepassing van de ‘Wet voorkeursrecht gemeenten’, heeft de gemeente weliswaar voor Pannenschuur VI (Oisterwijk) en Oostelvoortjes II (Moergestel) in 2020 de verwerving van gronden veilig gesteld, maar ook die gronden zijn qua oppervlakte ten ene male onvoldoende om de ambitieuze plannen van de gemeente op dit punt de realiseren. Ook wanneer men de andere gronden, als opgenomen in de “Notitie aanpak prioritaire locaties” van 7 juli 2020, erbij betrekt komt men veel bouwgrond tekort om de gemeentelijke plannen waar te maken.

Naast het bouwprogramma van 1.500 woningen in de komende 10 jaar, spreekt de gemeente ook nog over 500 extra te bouwen woningen als bijdrage in het terugdringen van het regionale en landelijke woningtekort. Binnen de Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT) oostflank zijn hierover afspraken gemaakt. Deze 500 woningen moeten worden gebouwd in de periode 2020 – 2040. Volgens de gemeente is de huidige plancapaciteit van 2.560 woningen voldoende om zowel de eigen woningopgave van 1.500 woningen en een deel van de regionale woningbouwopgave te realiseren. Ook hierbij moet men zich afvragen: waar moeten die woningen dan komen en wanneer?

Natuurlijk, er worden wel enkele concrete bouwlocaties in de Woonzorgvisie genoemd. Een van die bouwlocaties is KVL-Noord, een zogeheten Kompas-locatie. Maar hoe groot wordt de kans geacht dat op deze locatie binnen 10 jaar daadwerkelijk een groot aantal woningen kan worden gerealiseerd? Hoe ziet de (tijds)planning voor dit project eruit ? Het aankopen van de vele bedrijven in dit gebied zal erg kostbaar en tijdrovend zijn. Is er door die gemeente al een doorrekening gemaakt of op deze locatie vervolgens 35% sociale woningbouw financieel haalbaar is?

Reële bouwlocaties ?

Over mogelijke grootschalige woningbouw in het buitengebied wordt in de Woonzorgvisie niet veel gezegd, met uitzondering dan van Pannenschuur VI, het (beperkte) gebied ten noorden van Langvennen-Noord en begrensd door de Kerkhovenbaan en de Hoog Heukelomseweg. Zou dit gebied, en dan uitgebreid naar het noorden tot de N65, misschien een oplossing kunnen bieden voor het veiligstellen van een deel van de bouwproductie? (1.500 + 500 woningen in de periode 2020- 2040). Is gekeken - zo kan men zich afvragen - naar mogelijke ontwikkeling voor woningbouw op de gronden aan de westzijde van Oisterwijk (Oisterwijksebaan en Hoevenseweg), dat voor een belangrijk deel uit agrarisch gebied bestaat. Is gekeken naar mogelijke ontwikkeling voor woningbouw op de gronden aan de de noord/oostzijde van Oisterwijk,  het gebied tussen Oisterwijk en Haaren? Met het op ecologisch verantwoorde wijze bebouwen van deze gebieden kan wellicht een echte ‘versnelling’ worden gemaakt met de woningbouw en kunnen gelijktijdig een aantal milieuproblemen ter plaatse ook worden opgelost. Hoe men van gemeentewege daar tegenaan kijkt is nergens terug te vinden.

Laat de gemeenteraad kansen liggen ?

Wat vooral opvalt is dat over al deze vragen en/of (potentiële) mogelijkheden noch in de Woonzorgvisie, noch tijdens het Raadsplein op 7 april jl. opmerkingen zijn gemaakt. Er is überhaupt niet gesproken over het uitvoeringstraject van de Woonzorgvisie, behalve dan dat duidelijk is geworden dat deze feitelijke uitvoering van de plannen een taak wordt van het college van B&W. Hoe die daar op dit moment over denkt, hoe het college de hiervoor geformuleerde vragen beantwoordt, welke concrete plannen er reeds zijn of nog worden ontwikkeld en binnen welke termijn? Dit alles is niet bekend, althans niet openbaar, terwijl met die uitvoering de gehele Woonzorgvisie toch staat of valt.

Door de uitvoering van de Woonzorgvisie te laten bij B&W geeft de gemeenteraad - voor zover af te leiden uit de beschikbare gegevens - in feite het heft volledig uit handen en wordt haar taak gereduceerd tot een controlerende (‘achteraf’). ‘Sturing geven’ aan de realisatie van woningbouwplannen aan de voorkant is, na aanname van de Woonzorgvisie zoals die nu voorligt, nagenoeg onmogelijk. Vraag zou moeten zijn of de leden van de gemeenteraad, die uiteindelijk moeten beslissen over de Woonzorgvisie en uiteindelijk ook verantwoordelijk zijn voor de uitvoering daarvan, niet zouden moeten twijfelen aan het haalbaarheidsgehalte van de Woonzorgvisie. Zouden zij deze Woonzorgvisie niet moeten terugsturen naar de gemeentelijke tekentafel om tenminste enig zicht te krijgen op (en verantwoordelijkheid te kunnen nemen voor) niet alleen de Woonzorgvisie zelf, maar ook voor de realisatie ervan.

Conclusie

Kortom: er is nog veel onduidelijk en dus is er nog veel werk aan de winkel - vooral ook door de gemeenteraad - voordat de ambitieuze woningbouwplannen uit de Woonzorgvisie daadwerkelijk zullen kunnen worden gerealiseerd.

 

PIT Onderzoek

Oisterwijk, 15 april 2022